בבקשה התקן את גרסת נגן הפלאש האחרונה על מחשבך - נגן פלאש 9 להורדה.

אוכמן את חסקי - מהנדסים יועצים - מאמרים

אוכמן את חסקי מהנדסים יועצים
תמ"א 38


    לאחרונה בוודאי שמעתם לא מעט את המונח הזה, "תמ"א 38" וכל אחד בוודאי טען כל מיני דברים שונים ומשונים, מה שבטוח זה קשור איך שהוא לרעידות אדמה.. ובניינים. באופן כללי זה נכון. אך מה זה בדיוק ?
    תמ"א (ר"ת: תוכנית מתאר ארצית) 38 זהו מספרה של התוכנית ברשויות. תוכנית זו מכירה בבעיות הקיימות במבנים אשר נבנו לפני שנת 1980 בהקשר של עמידותם, או אי עמידותם ברעידת אדמה.
מעט הקדמה בנושא רעידות אדמה בישראל: ובכן, מדינת ישראל שוכנת על איזור סיסמי פעיל, אפילו פעיל מאוד. משמעות הביטוי "איזור סיסמי פעיל" הינה במילים פשוטות, איזור מועד לפורענות בהיבט של רעשי אדמה. מדינת ישראל ממוקמת על לוח טקטוני (המהווה חלק מקרום כדור הארץ) כאשר ממזרח ללוח זה (לוח ישראל-סיני) מצוי לוח נוסף, "הלוח הערבי", הנע בממוצע כ-6 מ"מ בשנה לכוון צפון ביחס ללוח שאנו מצויים עליו. גבול הלוחות, כפי שחלקכם וודאי מנחש, הינו השבר הסורי – אפריקאי. עובדות אלו יצרו ויוצרות רעידות רבות, החל מרעידות קטנות מאוד ובלתי מורגשות ועד רעידות גדולות אשר המיתו חורבן לאורך ההיסטוריה. קיימים תיעודים של רעידות אדמה חזקות באזורינו החל מתקופת התנ"ך (בספר מלכים ובספר זכריה) דרך תקופת בית ראשון ושני ועד היום. בממוצע ניתן לומר כי כל 80-100 שנים מתרחשת רעידת אדמה חזקה באזורינו. האחרונה הייתה ב- 1927, מאות הרוגים, אלפי פצועים ואלפי מבנים נהרסו כליל. 1927, חשבון פשוט רובינו יודעים לעשות.. (הנתונים נלקחו מאתר המכון הגיאופיסי בישראל: www.gii.co.il/heb )
כעת נשאלת השאלה, למה דווקא מבנים שנבנו לפני 1980 ?
בשנת 1975 אושר לראשונה תקן הבניה הישראלי מספר 413 העוסק בתכן עמידות מבנים ברעידות אדמה. היות והמחוקק מכיר בעובדה שיישום התקן לא בוצע באופן מיידי עם פרסומו הראשון בשנת 1975. על כן פרסום התמ"א מדבר על מבנים שקיבלו היתר בניה לפני ה-1 בינואר 1980 (כ-5 שנים מפרסום תקן 413).
אז כעת אנחנו מבנים מדוע דווקא מבנים אשר נבנו לפני 1980.
במהלך השנים מפרסום התקן המדובר ועד היום, עסקו לא מעט פעמים בנושא עמידות מבנים ישנים ברעידת אדמה, תוך ניסיון להעריך או לעמוד את מידת הנזק אשר יגרם כתוצאה מרעידת אדמה "חזקה" באזורינו, ובכן, לא ניתן להעריך או לעמוד את הנזק שכן הוא תלוי בעוצמת הרעידה, בשעת ההתרחשות וברמת המוכנות שלנו. את שני הדברים הראשונים אין לנו יכולת לצפות מראש, את רמת המוכנות דווקא כן.
לשם כך בדיוק הוציא המחוקק את תוכנית מתאר ארצית מספר 38, הלו היא תמ"א 38. תוכנית זו עתידה לתת מענה לבעיות חוזק המבנים ועמידותם ברעידות אדמה בכל רחבי הארץ. המחוקק הבין כי קיימת בעיה אשר אם ננסה להתמודד עימה ברמה הלאומית, נניח בדמות פרויקט חיזוק מבנים לאומי במימון הרשויות, נגיע לסכומי עתק, ולפרויקט מסוג זה ידרשו מנגנוני ניהול וביצוע יקרים ומיותרים. לכן ישבו המחוקקים וחשבו כיצד ניתן לבצע פרויקט חיזוק מבנים לאומי ללא תקציב רשויות ישיר או מנגנונים שונים אשר יוציאו פרויקט כזה אל הפועל, הפתרון, נכון להיום, הגיע בדמות תמ"א 38.
תוכנית זו מעניקה לאזרח המעוניין לחזק את ביתו/המבנה בו הוא מתגורר, תמריץ לחיזוק המבנה בדמות שטחי בנייה נוספים. הטבה זו תוענק בכפוף למועד פרסום היתר הבניה למבנה בו אתם מתגוררים וכן בחוות דעתו של מהנדס מבנים אשר יבדוק את מצב המבנה הקיים ויציג לרשויות את הבעיות הקיימות באותו מבנה בזמן רעידת אדמה ובמקביל יאשר כי ניתן לחזק את המבנה. אחוזי הבניה הנוספים הינם למעשה תקציב אשר אינו עולה למדינה באופן ישיר, נהפוך הוא, תוספת שטחים למרחב מגורים תעניק לרשויות הכנסה נוספת ממבנים קיימים בדמות אגרות בניה, מיסים, היטלים שונים וכיו"ב. האזרח (אנחנו) מקבל שטחי מגורים נוספים לשימושו או למכירה, משמע האזרח מרוויח פעמיים, פעם ראשונה המבנה בו הוא מתגורר מחוזק ועמיד יותר במקרה אסון, בפעם השנייה ערך הנכס שלו עלה. ובכן, מי מוציא אל הפועל את הבנייה ? כאן מתחילות הבעיות.
באזורים הנחשבים טובים מבחינת ערך הנדל"ן לא תהה בעיה, יהיו לא מעט קבלנים, יזמים או סתם אנשי עסקים שישמחו לחזק ולשפץ לדיירי מבנה כל שהוא את הנכס בתמורה לאחוזי הבנייה אותם תעניק הרשות המקומית. אותם אנשי עסקים ישפצו עבורכם את המבנה, יחזקו אותו כך שיעמוד בתקן רעידות אדמה ובתמורה לכך יוסיפו שטחי מגורים על, או בצמוד למבנה וימכרו אותם. הבעיה שנוצרה היא, מה עושים עם מבנים לא מחוזקים באזורים פחות טובים, בהם לא כדאי לאיש עסקים להשקיע ? מה גם שבאזורים כאלה לרוב מתגוררת אוכלוסיה מעוטת יכולת, במצב סוציו-אקונומי נמוך אשר אינה יכולה לממן את עלות החיזוק/שיפוץ המבנה בעצמה. בעיה נוספת היא כיצד מחזקים מבני ציבור כגון, בתי ספר, מבנים ממשלתיים, מתנ"סים וכיו"ב. לשתי הבעיות האחרונות עדיין מחפשים פתרונות, רק שלא יהיה מאוחר מדי..


מכאן אנסה להסביר כיצד מביאים לכדי ביצוע פרויקט מסוג זה, בהנחה שיש מי שמעוניין לבצע אותו עבורכם או במימון ישיר שלכם, לכך שתי דרכים עיקריות:
  1. נציג המבנה או נציגים ניגשים למנהל הנדסה ברשות המקומית הרלוונטית, ומבקשים עותק מתוכניות ההגשה של המבנה המצויות בארכיון הרשות. העתקת התוכניות (הנקראות 'גרמושקה' בקרב בעלי המקצוע) תעלה לכם כמה עשרות שקלים. כבר בעיון ראשון בתוכנית ניתן לראות את תאריך מתן היתר הבניה לאותו מבנה, נדרש לוודא כי תאריך זה מוקדם מה-1 בינואר 1980. בהנחה שהנכס המיועד עומד בדרישת התמ"א הבסיסית של מועד פרסום ההיתר, אתם או נציגים מטעמכם ניגשים עם עותקים מתוכניות המבנה, לקבלנים/יזמים באזור מגוריכם ולבקש מהם הצעה לשיפוץ ושיקום המבנה בתמורה לשטחי הבנייה הנוספים אותן תעניק הרשות. לרוב יציעו לכם תוספת של ממ"דים ו/או מרפסות ו/או מעלית וכיו"ב, בהתאם לכדאיות העסקית הקיימת או לא. רצוי מאוד כי הנציגים מטעמכם יהיו דיירי המבנה ולא יותר משני נציגים היות וקשה מאוד לנהל מו"מ כאשר מעורבים יותר מדי גורמים. את ההחלטות הרלוונטיות לכול הדיירים יש לקבל באסיפת ועד מסודרת ולאפשר לנציג או שניים מטעמכם להוציא אל הפועל את ההחלטות אשר יתקבלו ברוב קולות. אותו הקבלן/יזם יאלץ, כצעד ראשוני, להתייעץ עם מהנדס אשר יקבע האם המבנה זקוק לחיזוק/שיפוץ, כיצד, ניתן לבצע זאת ומה יהיו העלויות פחות או יותר עבור אותו יזם/קבלן. באפשרות זו עליכם לזכור כי איש העסקים איתו יערך המו"מ צריך לבדוק דברים לעומקם על מנת לתת לכם תשובות סופיות, לשם כך הוא צריך את חוות דעת המהנדס ועוד לא מעט בדיקות הנדרשות לפני שיהיה מסוגל לספק לכם תשובות או הצעות רלוונטיות. ברוב המקרים יבקש מכם אותו קבלן/יזם בלעדיות לתקופה מסוימת. כלומר, ידרוש (ובצדק), כי לא תנהלו מו"מ עם חברות אחרות עד אשר תקבלו את תשובתו או עד אשר תסתיימנה בדיקות הכדאיות, היות והוא עתיד להשקיע כספים ומשאבים רק לצורך בדיקת הכדאיות של העסק, לכן לא הוגן מבחינתו כי לאחר שיסיים ויבדוק עבורכם על חשבונו את כדאיות העסקה, תיגשו לסגור עם אדם אחר.


  2. אתם אלו שתבדקו את כדאיות העסקה או יותר נכון את העלויות והכרוך בביצוע הפרויקט. את תוכניות העירייה תעבירו ישירות למהנדס מבנים אשר תמורת סכום מסוים יערוך עבורכם בדיקה יסודית של מצב המבנה, יעניק פתרונות, עקרוניים בלבד, וירשום חוות דעת הנדסית לגבי המבנה, אופן החיזוק הנדרש בלווי החישובים ההנדסיים הנדרשים וכיו"ב. לאחר שתחזיקו בידכם את חוות דעת המהנדס תוכלו לנהל מו"מ מול מספר קבלנים אשר יאלצו להתכנס לדרשותיכם. לכן, ישנם לא מעט מקרים בהם כדאי לכם להשקיע את הסכום ההתחלתי המסתכם בכמה אלפי שקלים אשר יאפשר לכם, הדיירים, ניהול מו"מ במקביל עם כמה גורמים ויעמיד אתכם במצב טוב יותר אל מול קבלנים/יזמים אחרים, כאשר אתם יודעים, פחות או יותר, מה יידרש בפרויקט ועל ידי כך אתם יודעים כמה תוכלו לדרוש.


לכם תמיד קיימת האפשרות למימון שיפוץ, שיקום וחיזוק המבנה על חשבונכם, זכרו כי לא תמיד זוהי האפשרות הפחות טובה ואסביר את כוונתי: מבנים שנבנו לפני 1980, תוכננו על פי רב ללא מעלית, ללא מרפסות וללא ממ"ד. אתם יכולים לשפץ את המבנה ולדרוש את חיזוקו תוך כדי כך מהמהנדס שילווה את השיפוץ וכל זאת על חשבונכם ובוודאי תטענו כי הפרויקט יעלה לא מעט כסף ואתם צודקים, הפרויקט אמנם יעלה לא מעט כסף, אולם, עליכם לקחת בחשבון כי ערך הנכס שבידכם יעלה באופן משמעותי ביותר, דירה ישנה ללא מעלית, ללא מרפסת וללא ממ"ד עולה עשרות אלפי דולרים פחות מדירה משופצת עם מעלית, מרפסת וממ"ד. לכן, ברוב המקרים, ערך עליית הנכס שלכם תהה גדולה משמעותית מהסכום אותו תדרשו להשקיע בשיפוץ. כלומר, בשורה תחתונה אתם מרוויחים גם אם תחליטו לממן את הפרויקט כולו מכיסכם. נשאלת השאלה מה עושים אם חלק מהדיירים אינם מעוניינים ו/או מכשילים את ביצוע הפרויקט ? ובכן, במצב כזה, כאשר מדובר במימון שיפוץ וחיזוק המבנה על ידכם, ניתן לברר עם מהנדס האם המבנה עונה להגדרת מבנה מסוכן, במידה וכן, ניתן באמצעות עו"ד פרטי או מטעם האגודה לתרבות הדיור, להוציא צו המחייב את כל השכנים להשתתף במימון הפרויקט. כאשר מדובר בשכנים המנסים לטרפד עסקה עם יזם/קבלן איתו אתם מקיימים מו"מ, נכון להיום עדיין נדרש רוב של שני שליש מדיירי המבנה, קיימות הצעות לשינוי הדרישה בכל הקשור למימוש תמ"א 38 למחצית מדיירי המבנה, שינוי כזה ישפר באופן משמעותי את היכולת לקדם את הפרויקט הלאומי החשוב כל כך, הנקרא תמ"א 38.

בכל מקרה, רצוי להתייעץ עם האגודה לתרבות הדיור לפני יציאה לפרויקט מסוג זה, במידה ואתם חברים באגודה תוכלו לקבל ייעוץ והכוונה ראשוניים וכן ליווי משפטי ועוד..

בהצלחה..
דף הבית - אודותינו - שירותים - יזמים / קבלנים - אדריכלים - מוסדות - פרטיים - פרויקטים - מאמרים - מפת אתר - צרו קשר - איך מגיעים 

TalentSites בניית אתרים

כל הזכויות שמורות לאוכמן את חסקי - מהנדסים יועצים 2007